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2002年房产估价师考试《房地产估价理论与方法》试题

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。）

1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（）。

A、空间直线距离    B、交通路线距离    C、交通时间距离   D、至市中心距离

2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。

A、3214            B、3347            C、3367           D、3458

3、房地产估价中的价值，一般是指（）。

A、使用价值        B、交换价值        C、投资价值       D、账面价值

4、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

A、该建筑物的价值低于拆迁费用         B、该估价结果肯定有误

C、甲土地的价值高于乙土地的价值       D、不可能出现这种情况

5、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A、100             B、300             C、600            D、900

6、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。

A、35              B、45              C、48             D、50

7、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为（）万元。

A、109             B、117             C、124            D、130

8、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。

A、应作为估价资料归档                 B、不应作为估价资料归档

C、由估价机构决定是否归档             D、依委托人的意见决定是否归档

9、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。

A、开发时间结束时的时间               B、购买待开发房地产时的时间

C、房地产的现时价格资料               D、估价人员选取的价格资料

10、直线趋势法公式中的常数a、b是由（）决定的。

A、房地产的历史价格资料               B、房地产的未来价格资料

C、房地产的现时价格资料               D、估价人员选取的价格资料

11、采用收益法测算房地产价格时，公式V=a/r－b/r2表示（）。

A、房地产净收益按一固定数额逐年递增   B、房地产净收益按一固定数额逐年递减

C、房地产净收益按一固定比率逐年递增   D、房地产净收益按一固定比率逐年递减

12、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。

A、物质折旧        B、功能折旧        C、经济折旧       D、会计折旧

13、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2。

A、552             B、3519            C、4293           D、4845

14、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。

A、资本化率应较高，价值较低        B、资本化率应较低，价值较高

C、资本化率应较高，价值较高        D、资本化率应较低，价值较低

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